租客当起二房东，让他走他不走，终止合同还得付违约金！我该怎么办？
来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）
一间房子，一份合约，
一个无赖的租客，一场难缠的噩梦，
原本是我的房子，租赁人擅自改结构，
原本房东是我，你却当起了二房东，
租出去的房子，可不能就这么算了，
想知道我该如何解决？敬请关注本期法律咨询。
作为知法懂法的说法君，带你飞！
我家房子出租，三室一厅，合同规定不得改变房屋结构。可是租房者自己把客厅用板隔起来，当起二房东。现在让他走他也不走。终止合同要付违约金。我该怎么办?
A1：
您好。因为“不得改变房屋结构”和“不得转租”是不同的，所以，您要认真看租房合同，是否同意他转租。
“不得改变房屋结构”通常的理解是限制承租人砸墙、破坏承重结构等。但“把客厅用板隔起来”是对房屋空间的隔离，属于一种利用行为，司法实践中很难认定为是“改变房屋结构”。
对于租客“当起二房东”，那就是对外转租行为。这要看你们合同中是否有约定，不得转租。如果是，那么，属于租客违约，你有权解除合同，限期返还房屋、承担违约责任；如果没有限制转租的行为，那么其再行转租法律并不禁止，若你要解除合同，要向其支付违约金。
律师建议，在签订合同时，一定要将有关的概念明确，否则，会产生歧义导致发生纠纷时难以解决。比如你们约定的“不得改变房屋结构”，便可以表述为“不得改变房屋建筑结构和除装修外不得对改变房屋现有空间结构”。
2
年初有个朋友让我用我的蚂蚁花呗借了14000给她，说是一个月还给我，但是一直拖到现在都没有还，当时没有写借条，但是有保存微信聊天记录，请问我可以怎么处理？聊天记录可以不可以作为证据去起诉？
A2:
您好，根据您的描述，您的聊天记录可以作为证据起诉。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十六条的规定：电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。故而，您所说的微信聊天记录，律师认为属于“电子数据”，是证据的一种形式。但您要提供原始载体。
其次，除了聊天记录外，你还要证明交付14000元的事实。即，通过“蚂蚁花呗”向您朋友授信或转款的事实。
因为根据现行法律规定，单独有微信聊天记录不能作为单独认定案件事实的证据。对于你主张朋友借款的事实，还要有交付款项的事实密切关联才可以获得法院的支持。
最后律师建议，既然是你朋友，你可以通过电话催收、上门催收等方式与其就此进行协商，若仍拒不归还，可以在收集好上述证据后向法院起诉。
3
我们的房子是婚后买的，公婆给付了一部分首付，自从去年六月到现在，老公干工程小包工，工程款不好要，要回的工程款还不够给工人付工资的，所以家里的生活费包括房贷全部由我一个人负担。我想请问您:要是离婚的话，房产是共同财产，会考虑我多承担的房贷吗？
A3:
您好。会考虑您多承担的房贷的。
首先，在离婚分割夫妻共同财产时，照顾子女和女方利益是一条重要原则。“照顾”，既可以在财产份额上给予女方适当多分，也可以在财产种类上将某项生活特别需要的财产，比如住房，分配给女方。
其次，《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第八条：“夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。”这里规定的财产来源，可以理解为您房产还贷的情况。因此，对于您还贷的情况也会酌情考虑。
最后，律师建议，既然您有此顾虑，建议您可以与男方依据《婚姻法》第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”这样，对于您权利的保护具有积极意义。以上意见，供您参考。
4
Q4
房屋买卖，卖方违约。三方合同中有约定合同订立中介有权取得佣金，若任一方违约佣金不退，守约方佣金损失由违约方承担。但在我起诉前中介曾说佣金未产生，买卖不成不收佣金（有录音），所以我起诉时并未要求卖方承担佣金。现判决卖方赔违约金已生效，中介却以合同约定为名拒不退佣金，我该怎么办？
A4:
您好。您可以中介方为被告、卖方作为第三人起诉要求退还佣金。
据您所说情况，三方合同中明确约定，中介收取佣金的前提是促成买卖。任一方违约，则中介不退租金。现由于卖方违约，中介有权不退还租金。
此外，你们还约定了守约方的损失由违约方承担。现你通过诉讼证明你是守约方，那佣金最终是要由卖方承担的。
但您在起诉卖方时没有主张佣金损失，属于遗漏诉讼请求。原则上法院不会单独再受理您起诉卖方主张佣金的诉讼，因为“一事不再理”。
律师给您的建议是：持三方合同起诉中介方，并将卖方作为第三人（不是被告，若列被告有可能法院不受理），将佣金的争议以三方合同为基础来补救。以上意见，仅供参考。
5
Q5奶奶退休去世后，政府补助的补助金，这笔款是归属爷爷，还是归属她的儿子？
A5：
您好！这笔款项应该参照遗产进行分配，您奶奶的第一顺序继承人爷爷、子女均有平均分配的权利。建议爷爷和奶奶的子女能够和平协商处理款项，如果协商不成，也可以向法院起诉解决。
首先，抚恤金、丧葬费、补助金等不是遗产。根据《继承法》的相关规定，遗产是指公民死亡时遗留的、可以依法转移给他人的个人合法财产。因此，公民死亡的时间是划定遗产的特定时间界限，而抚恤金、丧葬费等是公民在死亡后才发生的，是公民所在单位或者社保部门在公民死亡后按照有关规定发放给死者近亲属的生活补助费，特别是用来优抚那些依靠死者生活的未成年和丧失劳动能力的亲属，这是对死者近亲属精神痛苦的一种抚慰，因此并不属于遗产。
但是，我国现有的法律并未明确规定此类抚恤金、丧葬费、补助金的具体分配原则，所以实践中通常是以《继承法》为参考。按照法律规定，遗产的第一顺序继承人是配偶、子女、父母。所以，您奶奶的法定继承人就是您爷爷还有奶奶的子女。分配的原则是同一顺序继承人继承遗产的份额应当均等，对于生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人应当予以照顾，对于被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人可以多分。
因此，奶奶去世后取得的补助金，除了扣除处理奶奶丧葬事务时所产生的相关费用后，剩余的部分就应该均等的分配给爷爷和奶奶的子女。
感谢值班律师：
吴世柱（江苏南京）
章茜（江苏南京）
租客有难处，出租者也有难处，
彼此之间互相体谅，多让让。
少点争执，多点真诚。
（实习小编 ）杨梦琦
（实习法务 ）杨梦琦
（维护）宋小军
（主编）王秀敏
欢迎转载，共同普法，注明出处。
———— 往期文章推荐↓↓↓ ————